概要：（二）价格定位 房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。 根据调查区域内商业物业的租金情况，该区域商业物业的租金水平一般在2590元/M2月之间，通过对本地段的商业分析，本地段街铺的平均租金为60元/M2。 a、确定年收益：60元/M2月×1 M2×12=720元； b、确定还原利率：我们采用中国人民银行一年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数取还原利率为8% c、使用年限：70年 d、收益价格确定 运用公式：V ＝a/r×11/(1+r)n式中V：房地产的价格a：房地产年纯收益r：还原利率n：未来可取得收益的年限可测算出本项目裙楼商铺的平均售价为8000元/M2从上面的价格分析，并结合目前的市场状况，我司建议**花园群楼的商铺均价在80008200元/M2。 （三）客户定位 购买本项目商铺的客户主要有以下几类： (1) 本区域的商铺投资者或装饰材料经营者； (2) 看

裙楼商铺市场定位与推广策略分析,标签：商场企划方案,企划部绩效考核方案,http://www.51jxk.com
　　（二）价格定位
　　房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。
　　根据调查区域内商业物业的租金情况，该区域商业物业的租金水平一般在2590元/M2月之间，通过对本地段的商业分析，本地段街铺的平均租金为60元/M2。
　　a、确定年收益：60元/M2月×1 M2×12=720元；
　　b、确定还原利率：我们采用中国人民银行一年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数取还原利率为8%
　　c、使用年限：70年
　　d、收益价格确定
　　运用公式：
　　V ＝a/r×11/(1+r)n
　　式中V：房地产的价格
　　a：房地产年纯收益
　　r：还原利率
　　n：未来可取得收益的年限
　　可测算出本项目裙楼商铺的平均售价为8000元/M2
　　从上面的价格分析，并结合目前的市场状况，我司建议**花园群楼的商铺均价在80008200元/M2。
　　（三）客户定位
　　购买本项目商铺的客户主要有以下几类：
　　(1) 本区域的商铺投资者或装饰材料经营者；
　　(2) 看好本区域装饰材料业发展前景的其他投资者或经营者；
　　(3) 经营知名装饰材料品牌的加盟者或连锁店；
　　(4) 一些为设立办事处的装饰公司；
　　五、营销推广策略
　　（一）推广主题
　　基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行：
　　1、 宣传本项目裙楼商铺为龙城专业建筑装饰材料一条街，突出其市场的发展前景及投资价值；
　　2、 宣传该区域房地产的蓬勃发展，必将带动装饰业与装饰材料业的长足发展，从而带出投资该商铺的的发展前景与潜力；
　　3、 交通便捷：本项目位于龙城大道与龙福路交汇处，交通条件较为便捷，且商铺前面的步行道空间较大，对发展装饰材料业极具潜力；
　　4、由于本商铺层较高，并设有夹层，可集商铺、仓储、家居为一体，所以，在宣传时可突出"卖一层送一层"的优势。
　　(二) 项目形象包装
　　1、主题广告主导语：
　　项目目前无主题广告主导语，广告诉求不明显，我司建议以“**花园专业装饰材料一条街”为主题，进行广告诉求；
　　2、项目导视系统
　　目前项目的导视系统表现手法不理想，未能将本项目的形象及主题表现出来，反而产生负面影响，建议在面向龙城大道的裙楼上悬挂条幅，并在深惠公路与龙城大道等客流量多的地方设导视牌；
　　3、 现场包装
　　1） 条幅：
　　目前项目现场的条幅广告几乎没有，无法引起客户的关注。实际上条幅广告是项目最快，费用最省的广告形式之一。建议条幅广告重点在深惠公路与龙城大道交汇处及项目群楼楼体上，挂出“**花园专业装饰材料一条街隆重发售”、“**花园专业装饰材料一条街优惠招租”及租售热线等内容的条幅，
　　2） 道旗：
　　为营造现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，我司建议在深惠公路与龙城大道上布设道旗，道旗内容以发布**花园裙楼装饰材料一条街租售的信息为主，如“龙城装饰材料街——**花园裙楼商铺” “城龙铺王，一铺富三代”、“城龙装饰材料街，商家投资的潜力股”“**花园商铺，低风崭呋乇ā钡鹊取?/P>
　　（三） 总体宣传策略
　　根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我司在控制广告宣传费用的同时，将采用有针对性的宣传策略，加大广告宣传力度，并使之按步就班，有的放矢，使整个宣传策略与销售策略紧密配合，从而达到热销的效果，具体计划如下：
　　1）"造势"策略
　　针对本项目目前的销售状况，为渲染市场气氛，我司建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿，如＊＊报、＊＊有线电视台等，内容主要以宣传介绍该项目地理位置及专业装饰材料街的发展前景，从而引出本项目裙楼商铺巨大的升值潜力，以令市场更加注目该物业，加强客户的投资信心。
　　2) 常规宣传策略
　　广告宣传以报纸广告、电视广告为常规宣传，属最有效的宣传方式，但由于电视广告的成本较高，而本项目裙楼商铺的规模不大，又属于尾盘期，因而我司建议不在电视上进行广告宣传，主要进行必要的报纸广告与软性文章炒作，从而紧密配合销售策略采用，令常规宣传效果发挥至最大并控制广告费的投入量。
　　广告宣传安排如下：
　　报纸广告：
　　主要以当地的＊＊报为主，逢周二或周五软硬广告结合，主要为10×15或15×20的版面作广告（这样费用不大，可集中在一个阶段连续进行），诉求项目地理位置及专业装饰材料街的发展前景，从而引出本项目巨大的升值潜力。这样广告费不大，却能达到我们的预期效果。
　　软性文章：
　　报纸软性文章目标性较强，所以我司在接手**花园裙楼商铺的销售工作后，将在＊＊报、深圳晚报有针对性的发表软性广告，内容同样诉求**花园的地理位置及专业装饰材料街的发展前景。
　　宣传单张：
　　（1） 由于宣传单张的制作成本只需几毛钱，适合广范的大量派发，并且，本项目目前的单张在内容、色彩上不具有较强的视觉冲击力，因此，我司建议重新制作本项目商铺的销售宣传单张，制作要求能体现本项目的优越的地理位置、项目的定位及专业装饰材料街的经营发展前景，同时附上商铺的投资分析案例， 如：以业主投资某一商铺为例
　　售价：8000元/ M2 面积：29.75 M2
　　总价：8000×29.75=238000元
　　首期5成：238000×50%=11900元
　　贷款：238000×50%=11900元
　　10年期月供款：11900×0.010892311(月供系数)=1296.2元/月
　　按目前该阶段租金保守估计为：60元/ M2 ，所以月出租可获得收益为：
　　29.75×60=1785元/月
　　结论:月租金>月供款
　　单张建议板开数可选择8K或16K双面制作数量1000份。
　　四）销售策略
　　1）"以租金代首期"销售策略
　　这是针对一些对未来商铺价格走势把握不定的商家所采取的销售策略，租用本项目商铺的客户在一年或两年内决定购买的，采用已缴付的一定期限内的租金可作为购买单位的首期款，刺激租户的消费心理，促使他们由租客变业主，消化一部分面积。
　　2）推出"首期两成，三成免息分期付款"促销方案
　　为降低置业门槛，建议在付款方式上，提供十年，五成按揭；并且在宣传上，推出“首期两成”促销方案，其余三成在两年（或一年）内免息分期付清，降低业主置业门槛，引起大量消费者的关注，从而达到促销的目的；
　　3）推出品牌商家进驻优惠策略
　　品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强置业的信心，从而有力地促进销售，所以，我司建议，对于有意进驻的品牌装饰材料商及装饰公司设立办事处，在售价或租金上给予一定比例的优惠，如在售价上给予一定的折扣或在租金上给予3个月或半年的免租期，利用其品牌效应来带动其它商铺的发售与招租；
　　4）"客户领袖"奖励计划
　　针对目前裙楼商铺人气不足，为达到带动人气，我司建议对此推行“客户领袖奖励计划”，凡已认购的客户若能带领其它客户，进行认购并成交者，发展商将按所规定的标准奖励予领袖客户，如按其所购买的商铺以2%的优惠价奖励.
　　5）低开高走，分期销售
　　以低价入市，利用羊群心理制造抢购热销的气氛；然后视市场反应，逐步提高售价，迫使客户迅速作出选择的决定；
　　6)针对目标客户采用DM策略
　　对于一些目标客户，我司将通过直邮（DM）或直接派人上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户，争取他们成为**花园裙楼商铺的业主或租户。

文章www.51jxk.com
w 4

上一页  [1] [2]