概要：文 章来源 www.51jxk.com 物业管理是住房商品化、社会化的产物，与人民群众生活水平的提高密切相关。它是以服务为宗旨，集服务、管理、经营于一体的特殊产业，伴随着地区社会经济和房地产市场的快速发展，已成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理作为一种新兴的行业，起步和发展较快，截止目前，全地区已成立了35个物业管理公司，从近几年我地区物业管理的发展趋势来看，物业管理的整体水平在不断提高，规模在不断扩大，它推进和改变了旧的城市房地产管理方式，改善了广大居民生活、工作环境，已被社会理解和接受，但在物业管理实践和发展过程中也逐步显出了一些问题，这些问题制约着物业管理的进一步发展。其中最为突出的就是物业管理收费问题，物业管理收费问题是消费者即业主所关注的热点，更是物业管理企业工作的难点，同时也是政府主管部门立法和工作的重点。如何解决收费难的问题，真正做到既能保护业主的合法权益，又能促进物业管理服务行业的健康发展，需要通过政府、企业与业主三方面的努力来共同实现。从我们对地区16家物业公司的调查情况中发现，我区物业管理确实存在一些不容忽视并亟待研究解决的问题。一、现行物

ＸＸ地区物业管理服务收费的调查与思考,标签：市场调研报告,社会调研报告,http://www.51jxk.com
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源 www.51jxk.com 　　物业管理是住房商品化、社会化的产物，与人民群众生活水平的提高密切相关。它是以服务为宗旨，集服务、管理、经营于一体的特殊产业，伴随着地区社会经济和房地产市场的快速发展，已成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理作为一种新兴的行业，起步和发展较快，截止目前，全地区已成立了35个物业管理公司，从近几年我地区物业管理的发展趋势来看，物业管理的整体水平在不断提高，规模在不断扩大，它推进和改变了旧的城市房地产管理方式，改善了广大居民生活、工作环境，已被社会理解和接受，但在物业管理实践和发展过程中也逐步显出了一些问题，这些问题制约着物业管理的进一步发展。其中最为突出的就是物业管理收费问题，物业管理收费问题是消费者即业主所关注的热点，更是物业管理企业工作的难点，同时也是政府主管部门立法和工作的重点。如何解决收费难的问题，真正做到既能保护业主的合法权益，又能促进物业管理服务行业的健康发展，需要通过政府、企业与业主三方面的努力来共同实现。从我们对地区16家物业公司的调查情况中发现，我区物业管理确实存在一些不容忽视并亟待研究解决的问题。
　　一、现行物业服务收费政策
　　根据《物业管理条例》和国家发改委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[20xx]1864号）精神，自治区发展计划委、建设厅制定了《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新计法规[20xx]531号），明确了价格管理权限，确定了物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
　　物业服务收费包括综合服务费、专项服务费及特约服务费。普通住宅的综合服务费及专项服务费实行政府指导价，已成立业主委员会的，由物业管理单位与业主委员会在政府指导价范围内协商确定收费标准经业主大会通过后执行；未成立业主委员会的，由物业管理单位提出收费标准报物价部门审批备案，其他服务费实行市场调节价。普通住宅的综合服务费，原创文秘材料，尽在文秘知音(www.51jxk.com)网。按照服务质量实行分等级定价。自治区价格主管部门会同房地产行政主管部门制定了综合服务费各服务质量等级基准价的最高价格水平，即：普通住宅的物业管理综合服务费（多层住宅及不带电梯的7层住宅）分为一至四级分别为0.6元—0.3元/月·m2；高层住宅一至四级分别为2元—0.8元/月.m2，各地制定的综合服务费基准价不应超过自治区规定的最高价格水平。地区制定的专项维修资金2元/年.m2；代收的垃圾清运费2.5—7元/月.户，水费1.67元/m3、电费0.55元/度、取暖费15-15.2元/ m2等费用及特约服务费。
　　二、地区物业管理现状及收费情况
　　1、我地区物业管理公司的成立有三种形式即：（1）由房地产开发公司派生的物业管理分公司，属“谁开发、谁管理”的形式；（2）由一些老企业的总务科、后勤劳动服务公司演变成的物业公司，由企业、个人参与部分资金入股，取得营业执照后，开展物业管理；（3）由一些机关、企业的后勤服务部门进行管理或由政府国资部门代为管理改制破产企业的物业管理公司。三种形式的物业管理并存，使我地区物业管理行业，管理不统一，服务标准不一致，管理水平参差不齐，经营状况也有很大差别。
　　2、目前，ＸＸ城区各住宅小区物业管理综合服务费，除极个别物业公司，普通住宅多层按0.3—0.35元/月.平方米；高层按0.8元/月.平方米收费外，大部分物业公司仍执行原自治区物价局新价非字（1994）108号“关于下达全区住宅小区物业服务收费项目和标准的通知”规定的综合服务费标准15元/户.月收费。另收取专项服务费，专项维修资金2元/年.平方米；垃圾清运费2.5-7元/月.户，以及代收的水费1.67-2.5元/m3、电费0.55-0.8元/度、取暖费15-15.2元/ m2和停车费等费用。
　　三、物业收费中存在的问题及其原因
　　（一）物业服务收费方面
　　1、现行我地区物业综合服务费收费体现不出物业管理服务面积大小、资质等级高低、服务质量好坏、绿化环境优劣等因素以及小区住户消费的公平性，不利物业公司的发展和管理水平、服务质量的提高，也不利于物业公司之间竞争发展,且不符合现行政策。按调查的16个物业公司，管理的普通住宅13988住户，管理普通住宅建筑面积113.39万平方米计算，平均每户在81平方米左右，按现行15元每户计算为0.185元/平方米，而自治区价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的按面积收费的综合服务费，四级基准价的最高价格为0.3元/平方米，（哈密、巴州为0.24元/平方米，伊犁为0.2元/平方米）。
　　2、物业管理综合服务费收缴不到位，企业负担沉重。从我们调查的16个物业公司，管理的普通住宅13988住户，物业管理服务费收缴率平均为80%，有近20%的住户因种种原因拖欠，收缴率最高的只有90%，低的不足60%，企业利益难以保障。物业管理企业又不能强制业主缴费，一些物业管理企业采取限购电的方式收缴，又引起住户的不满和矛盾的激化，追讨的最终方式只有起诉，一些物业公司虽有通过诉讼追缴的，但收效甚微。其原因：一是追讨物业费金额不大，投入的人力、物力、律师等相关费用可能远远超过所获，成本过高；二是即使胜诉也有可能讨不回所欠物业费。这使得物业管理企业最终陷入两难境地。
　　（二）代收代缴费方面
　　1、代收代缴费用亏损严重，企业生存困难。由于公用事业的垄断性，物业管理企业在代收代缴水、电、暖、垃圾清运处置费用的问题上无选择权。根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十四条规定：“有关单位提供的水、电、暖、煤(燃)气以及其他服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，并直接向最终用户收取，不得乱加价、乱收费。需要委托物业管理单位代抄表、代收费的，委托单位应当与物业管理企业签订委托合同，并向物业管理企业支付佣金。”但从调查现状来看，水、电、暖服务部门与物业管理企业在最终用户这个问题上纠缠不清，支付佣金也无统一标准。虽然物业管理企业投入大量人力、物力，无偿承担了收费责任，企业代收费用回收率不论高低，收取费用如何艰难，但垄断部门对大部分代收费的物业公司没有任何补偿；因此，物业企业代收代缴规模越大，费用收取率就越低、承担责任就越大。从调查中显示，代收代缴费用问题主要集中在水、电费，由于地区供水、供电部门，在水、电费收缴上，大部分没有抄表到户，而是以其管理的区域为一个用水、用电单位，以该小区的总表来收费。收费基本上由各物业公司代收代缴，而这中间实际发生的滴、漏、跑、冒和变损、线损等，则由各物业公司对小区住户分摊，而水、电费的损耗分摊也是五花八门，基本上由物业公司操作，这也是各小区水费、电费无法按国家定价执行的重要原因。这样，水、电的损耗和本应由供水、供电部门承担的人员工资等费用全部转嫁到住户或由物业公司承担，造成物业公司对水电费的代收亏损严重。
　　2、垃圾清运费，按《自治区物业服务收费管理办法》的有关规定，居民产生的生活垃圾的清运由环境卫生专业单位清运和处理，并按价格主管部门规定的收费标准缴纳垃圾处理费，环境卫生专业单位委托物业管理企业代清运或代收费的，应当给予经济补偿。而实际各物业公司代收垃圾清运费，环境卫生专业单位无一给予经济补偿。由于各小区情况不同，采用垃圾桶、箱、房不一，按实际成本支出计算，各小区垃圾清运费就存在很大差异，平均到户每月最低有2.5元的，也有高达7元多的，按环卫部门要求10至15户一个垃圾桶，月清运费为95元，平均每户6.5元，对此，住户对同一物业公司管理的不同小区收费标准的不同，意见很大。
　　3、取暖费是近几年来广大业主投诉和物业管理企业面对的焦点、难点问题，其形成主要原因是：其一，集中供热是根据总的供热面积来收取采暖费，而物业管理企业只能根据售房面积来收取采暖费，若售房率高，亏损较小；若售房率低，则亏损大；二是，有的小区因开发时间早，供热管线过细，后续工程过多等原因造成住户的室内温度达不到规定温度，业主则以此为由，拒缴采暖费，也给物业管理企业在收费上带来很大困难；三是，供热单位在一定程度上存在着节能降耗，供热不及时、不到位，对住户反映的情况不及时处理，拖延推诿的现象，加深了住户与代收费部门(物业管理企业)之间的矛盾，更增加了物业管理企业在收费上的困难；还有确实有部分困难业主无力承担采暖费用，在事实上加大了物业管理企业的亏损。而具备自行供热的小区其收取的取暖费或供热承包费还有部分赢利，（如康居、金石等小区都是自备锅炉供热，物业公司自行供暖收费）用于弥补其他代收费所产生的亏损。
　　追其原因，我地区大部分物业公司是由房地产开发企业派生的，它们之间本来就有着与生俱来的血缘关系，所以物业公司一般很难洗脱“和开发商一个鼻孔出气”的嫌疑，让业主自然而然觉得物业管理公司是开发商的维护和售后服务者，就应该承担所有的问题。还有一些物业公司本身以前就是机关、企业后勤服务公司演变成的物业公司，业主对以前福利分房时的，福利管理方式已根深蒂固，还有很多都是破产企业、下岗职工，业主对物业付费的概念接受不了。大家过去住的是平房或单位分的房，没有付费一说。习惯了住公房的居民，一下子买房成了业主，要缴物业管理费的观念还没有完全树立起来。另外，缴多少钱，享受什么样的服务，并不是业主自己的选择，有时，人们对于这种“硬派”的东西有一种本能的拒绝。一时对物业管理服务收费不能理解，同物业公司矛盾较多，形成对立。还有单位原住宅区或新住宅小区开发时工程规划、设计、施工中遗留下诸多问题，都将矛盾转嫁到了物业公司，加深了业主对物业公司的误解，使拖欠或拒交物业管理费、水、电、暖、等费用较为普遍。

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